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圣益所专业律师参与指导业主委员会成立和选聘物业公司
发布时间:2022-07-15 17:42:01 点击次数:145

位于常熟市沙家浜镇的某小区是一个已经实际交付多年的住宅小区,入住时全体业主与前期物业企业签订了前期物业管理合同。其入住时间和户数已经满足《江苏省物业管理条例》规定的依法召开业主大会的条件,但因各种因素致使小区无法召开业主大会并选举产生业委会,多年来与前期物业的摩擦并不能妥善解决。业主们认为前期物业服务企业的实际服务水平与业主缴纳的物业费不相匹配,且缺乏有效沟通和监督,业主与物业服务企业之间的矛盾日益加剧,为小区的和谐稳定增添不确定因素,成立业主委员会已成全体小区业主的共识。

部分热心业主决定发起成立小区业主委员会。在常熟市住房与城乡建设局、沙家浜镇建管所和所在小区社区的指导下,小区业主大会筹备会议顺利召开,筹备组组建完成。因筹备组成员均为义务服务的在职人员且缺乏必要的法律知识,在筹备期间普遍觉得无从着手。所在社区多方指导并提供了《议事规则》和《业主规约》范本,但筹备组成员仍觉力不从心,后该小区筹备组成员拟聘请法律服务团队提供法律指导,得到了多数业主的同意。专项法律服务合同签订后,江苏圣益律师事务所委派高新华律师和戴均明律师为主的专项法律服务团队,指导该小区召开业主大会或业主代表大会成立小区业主委员会。

接受委托后,圣益所物业法律服务团队随即着手研究筹备组的前期工作情况,并与筹备组成员共商工作计划。根据《江苏省物业管理条例》规定:筹备组自成立之日起90日内组织召开业主大会。但由于前期时间消耗过半,建议对住建部门提供的议事规则和管理规约两个范本暂时不要大范围的修改,避免公示以后全体业主有误解。但是对于如何投票与如何计算票数可以根据范本进一步完善。

经过紧张的筹备,业主代表大会公告终于发布,业主代表大会的开会时间终于确定。在公告期间,律师团队马不停蹄,又为筹备组准备了会议议程、会议选举办法、各种选票和大会期间需要注意的要点。在所在社区、镇建管所、市住房与城乡建设局的共同努力下,该小区业主代表大会终于如期举行并完成了既定议程,选举产生业主委员会。次日,发布公告,圣益所法律物业服务团队的任务也告一段落。

因前期物业合同约定的服务期限为小区产生业主委员会并选举产生新的物业公司之日,小区再次召开全体业主代表大会就是否续聘物业服务企业投票,投票结果不同意续聘。业主委员会继续委托圣益所法律物业服务团队提供法律服务并担任业主委员会法律顾问。双方经过多次讨论确定聘任专业的第三方招投标代理公司进行公开招投标物业服务企业并启动召开全体业主大会进行表决。期间前期物业多次表达想继续合作的意愿,全体业主委员会成员顶住压力坚持依法采用招投标方式。

现在施行的《民法典》第278条的规定:

选聘物业服务企业需要专有部分面积占比三分之二的业主且占比三分之二以上的业主参与表决,且参与表决业主过半数以上同意。第一次全体业主投票全体过半以上的业主同意,但个别业主向社区和住建局反映认为面积和户数没有达到占有部分面积双三分之二参与表决。圣益所法律物业服务团队参照上海和杭州法院的相关判例,综合考虑本小区议事规则和实际情况,建议业主委员会严格依照法律法规和本小区的议事规则发起业主大会表决并依法依规统计各项选票,以免产生不必要的诉累。

第三方招投标代理公司在规定的期限内顺利进行公开招投标并产生了新的物业服务企业并发布了中标公告,业主委员会在律师的建议下再次召开全体业主大会对于投票结果进行确认。
随后,业主委员会接到了常熟市人民法院邮寄过来的两份起诉材料,分别是业主行使撤销权和前期物业认为侵犯其合法权益要求法院撤销公告。圣益所法律物业服务团队接受委托后协助业主委员会理清如下应诉思路:(1)无论两个案件的诉讼请求是否会得到法院的支持,业主委员会必须认真对待,以免因此两个案件给业主委员会后续的工作造成不必要的障碍;(2)律师尽量通过释法释理与两个案件的原告进行沟通,争取说服原告撤诉;(3)因新的物业服务企业已经产生,需要清场和交接,建议业主委员会会商全体业主后将新老物业企业的交接时间适当延后,既维护全体业主的合法权益,也让前期物业服务企业觉得合情合理。
开庭如期而至,庭审过程中承办律师积极抗辩,认为新的物业服务企业已经合法产生,前期物业服务企业应依法办理交接手续,前期物业服务企业希望通过诉讼来拖延时间与法不符。法院没有对案件当庭宣判,圣益所法律物业服务团队在得到业主委员会的授权后,继续与前期物业服务企业保持沟通,最终两个案件都作了撤诉处理,新老物业服务企业于2021年元旦顺利交接。


律师解析:
小区业主委员会的成立以及物业服务企业的选聘,涉及物业管理各方合法权益的维护、良好居住和工作环境的营造、和谐社区的建设等,指导小区业主委员会的成立,需要全面掌握《民法典》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规,又需要理解三级地方地府相关的规范性文件,如《关于以党建引领推进物业行业建设的通知》、《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》等,期间工作细致入微,都必须在合法合规的前提下完成,如果没有及时指导,普通业主的工作难度确实非常大。圣益所法律物业服务团队在提供专项法律服务中所体现出的业务水平和协调能力得到了小区业主和所在社区的高度认可。同时,我们也欣喜地看到,常熟市住房和城乡建设局依法于2022年2月1日出台了《常熟市业主大会选聘物业服务企业指导意见(试行)》,该文件将更好地指导业主委员会合法合规地履行自己的职责。

2022年,江苏圣益律师事务所全体律师将进一步深化“我为群众办实事”的主题活动,为推动常熟经济高质量发展和建设更高品质“江南福地”贡献我们圣益律师的智慧和力量,以优异的成绩迎接党的二十大召开。




江苏圣益律师事务所物业法律服务团队

江苏圣益律师事务所物业法律服务团队主要由高级合伙人、高级经济师、江苏政府采购库专家戴均明律师和常熟理工学院教授、法学博士、江苏圣益律师事务所高新华律师等组成,该团队近年来深耕物业服务方向,长期为广大业主委员会和物业公司提供优质的法律服务。团队擅长指导常熟各住宅小区成立业主委员会,并先后担任多家小区业主委员会和物业公司常年法律顾问。



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